Покупка квартиры материнский капитал ребенку 1 год

Большинству российских семей, особенно с детьми, сложно купить себе новую квартиру. И в этом приходит на помощь государство с программой материнского капитала. Суммы в 453 тысячи (столько составляет размер субсидии на 2019 год), конечно, не хватит на семейное жильё. Но когда есть свои накопления, такая поддержка окажется кстати. Остаётся понять, как всё правильно оформить.

Правила покупки квартиры на материнский капитал

Принципы использования государственной выплаты на улучшение жилищных условий описаны в законе N 256-ФЗ (статья 10). Есть ещё отдельные официальные правила, где всё расписано подробнее.

Начнём с приятного — с того, что закон разрешает. Квартиру можно купить у юридического или физического лица. Напрямую у застройщика, через агентство, у знакомых или родственников. Насчёт оплаты стороны договариваются самостоятельно. Средства материнского капитала перечисляются по безналичному расчёту примерно через 2 месяца после заключения договора. А остальное — как удобно: всё сразу, с отсрочкой, частями, наличными или банковским переводом.

Сама квартира может быть новой, строящейся или выбранной на вторичном рынке. Требований к площади нет никаких. Главные условия — чтобы она находилась на территории России и была пригодной для проживания. Тут есть два уточняющих момента. Во-первых, квартира должна проходить по документам как жилое помещение (регистрационную информацию можно запросить у продавца). По этому критерию не подойдут, например, апартаменты. Во-вторых, надо смотреть, чтобы дом не был в аварийном состоянии. И не только на бумаге. Контролёры имеют право сами осмотреть помещение — подведены ли инженерные коммуникации, не обваливается ли потолок и нет ли трещин в стенах.

По срокам правила такие: если привлекаются кредитные средства, квартиру можно купить в любое время с момента получения права на выплату. Если нет, то надо подождать, пока с момента рождения или усыновления второго ребёнка не пройдёт 3 года. А дата оформления сертификата роли не играет.

Вкладывать материнский капитал в недвижимость имеет смысл, если вы не собираетесь переезжать до совершеннолетия детей. Потому что такую квартиру будет сложно продать. Со стороны органов опеки повышенное внимание к сделке гарантировано. А грамотные покупатели и риелторы относятся к таким объектам настороженно. Любые просчёты могут обернуться хлопотами с документами и возможным сбиванием цены.

Видео: возможности и ограничения в покупке жилья на маткапитал

Как купить квартиру на материнский капитал без ипотеки

Вкратце схема действий выглядит так:

1. Семья находит подходящую квартиру и договаривается с продавцом. Его надо сразу предупредить, что часть будет оплачена материнским капиталом. Это значит, что не всё зависит от покупателя, а полной оплаты придётся подождать.
2. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости.
3. Новые права собственности проходят государственную регистрацию.
4. Мама обращается в Пенсионный фонд для перевода материнского капитала продавцу квартиры.
5. Пенсионный фонд рассматривает заявление и переводит деньги получателю.

С самого начала надо определиться с правами собственности. Закон требует, чтобы квартира, купленная с использованием маткапитала, была оформлена в долях на всех членов семьи — родителей и детей. Здесь есть два пути: сделать всё сразу или выделить доли после перевода субсидии.

Первый вариант проще — достаточно вписать все доли в договор купли-продажи. Если так не получается (например, продавец опасается и возражает), можно купить квартиру сначала на имя мамы. Тогда она оформляет у нотариуса обязательство о выделении долей всем членам семьи. На его выполнение даётся максимум полгода после регистрации прав собственности.

Как заключить договор купили-продажи

Начнём с того момента, когда стороны уже договорились обо всех условиях. За основу можно взять типовой бланк и внести туда свои данные. Но всё-таки лучше доверить это дело профессионалам, например, юристам из МФЦ. Особенно если вы покупаете квартиру по объявлению у незнакомого человека или есть какие-то особые условия.

Договор купли-продажи — это главный документ во всём процессе. Во-первых, он гарантирует права и обязанности сторон. Во-вторых, его будут проверять в двух инстанциях — при регистрации прав и в Пенсионном фонде при решении о перечислении средств.

Сторонами сделки (они называются Продавцом и Покупателем) выступают все собственники. Несовершеннолетние тоже должны быть перечислены, их интересы представляют родители. Если квартиру покупают сразу на всех в долях, их размер указывают в договоре. В пункте о способе оплаты надо отметить, что часть оплачивается материнским капиталом по безналичному расчёту. Как поступить с остальной суммой, стороны решают сами, что и отражают в тексте. И ещё желательно прописать, кто и в каком размере несёт сопутствующие расходы.

Вместе с договором купли-продажи можно составить акт приёма-передачи. Он гарантирует, что покупатель получил документы на квартиру, она сама не имеет критических дефектов, а с продавцом произведён расчёт. Если стороны доверяют друг другу, они могут и не оформлять акт, а включить пункты о передаче в текст договора.

Заверять договор у нотариуса не надо. Исключение — когда в числе собственников есть несовершеннолетние или недееспособные, тогда это обязательно по закону.

Как зарегистрировать права собственности

Вся информация о правах собственности на недвижимость находится в Росреестре. Чтобы их зафиксировать, продавец и покупатель должны подать заявление в регистрационную палату или в МФЦ. Если сделка проходит через нотариуса, все документы он подаёт сам. Вам останется только получить результат.

Продавцу на приём надо взять такие документы:

• паспорта всех собственников (если продавец частное лицо);
• подтверждение права собственности на квартиру — выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ — на основании чего квартира появилась в собственности;
• кадастровый или технический паспорт на квартиру;
• выписку из лицевого счёта или справку обо всех прописанных в квартире и отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• если в числе собственников есть несовершеннолетние или недееспособные — согласие органов опеки и попечительства;
• если квартира была приобретена в браке — нотариально заверенное согласие супруга.

От покупателя нужны:

• паспорта родителей;
• все свидетельства о рождении (усыновлении) детей;
• сертификат на материнский капитал;
• справка об остатке средств на счёте по маткапиталу (можно получить в ПФР по заявлению в течение 3 дней);
• свидетельство о заключении или о расторжении брака.

На регистрацию пишется заявление по стандартной форме. Договор купли-продажи подают по количеству сторон плюс один для Росреестра. Подписи на нём ставятся в присутствии регистратора. Если составлялся акт приёма-передачи, его тоже надо приложить.

Одновременно с подачей документов надо заплатить пошлину — 2 000 рублей. Если сделка проходит через нотариуса, к этому добавятся расходы на его услуги (цены зависят от региона и стоимости квартиры). Кто на это тратится, стороны договариваются сами.

Сроки ожидания такие: при подаче напрямую в Росреестр — 7 рабочих дней с даты принятия документов, через МФЦ — 9 дней, через нотариуса — 3 дня. По результату покупатель получает договор-купли продажи с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Там будут перечислены все новые собственники и указан размер их долей.

Разрешение на перевод средств от Пенсионного фонда

С заявлением в Пенсионный фонд обращается мама (или папа, если сертификат оформлен на него). Можно подать его сразу в своё отделение ПФР или МФЦ. Чтобы упростить себе задачу с очередями (во многих регионах это острая проблема), есть электронная форма на «Госуслугах». После обработки заявления можно записаться на личный приём в конкретное время максимум через 5 дней.

С собой должен быть такой пакет документов:

• заполненное и подписанное заявление (вот ссылки: форма для заполнения вручную и страничка на «Госуслугах»);

  

  Заявление заполняет мама от своего имени

• паспорт;
• все свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о заключении брака;
• договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации;
• выписка из ЕГРН, полученная после регистрации;

  

  В выписке из реестра должны фигурировать уже новые собственники

• справка о банковских реквизитах продавца (он заказывает её заранее в банке);

  

  Продавец квартиры должен официально подтвердить наличие счёта в банке

• справка/расписка об уже полученных за квартиру деньгах;

  

  Частное лицо может дать расписку в простой письменной форме

• нотариальное обязательство о выделении долей, если квартира пока оформлена не на всю семью.

  

  Нотариальное обязательство будет нужно во всех ситуациях, когда не получается выделить доли всей семье до перевода материнского капитала

Заявление будут рассматривать 30 дней. После этого маме приходит письменное уведомление. Следующая точка отсчёта — 10 дней на перевод денег продавцу. Он получит их по безналичному расчёту на тот счёт, о котором подал информацию. Это максимальные сроки, на практике всё может произойти и раньше. Никакие дополнительные подтверждения от покупателя не требуются, перевод из ПФР придёт без его участия и контроля.

Финансовый вопрос: как удобнее рассчитаться с продавцом

Все условия оплаты, включая крайние сроки, надо прописать в договоре купли-продажи. У нас есть две составляющих: материнский капитал и собственные средства. В первой части от покупателей всё зависит минимально, этим будет заниматься ПФР. Единственный момент — продавец вправе настаивать, чтобы срок обращения с заявлением был зафиксирован в договоре.

С собственными средствами есть варианты. Если денег достаточно, чтобы расплатиться сразу, их можно перевести на банковский счёт или отдать наличными. Обычно это делают в момент подачи документов на регистрацию. Раньше небезопасно для покупателя, позже — для продавца. Факт передачи денег можно изначально предусмотреть в договоре, тогда дополнительные подтверждения будут не нужны — об этом говорят подписи сторон. Или же регистратор при приёме документов может потребовать расписку в получении денег.

А мы перед рег. палатой зашли в банк, открыли вклад на себя, перевели деньги и тут же, в одной кассе оформили вклад на продавца. Деньги перешли моментально. Они в этот же вечер их сняли. Дали бумажку в банке, что мы перевели деньги за покупку квартиры. С этой бумажкой в рег. палату и пошли. Расписку с нас не потребовали.

Самые осторожные для передачи наличных могут воспользоваться сейфовыми ячейками, услугами нотариуса и даже специальными инкассаторскими пакетами. В регпалатах для таких целей оборудуют специальные комнаты.

Когда оплата идёт в рассрочку наличными, важно каждый раз получать от продавца письменное подтверждение. Деньги принял — дал расписку или справку. С банковскими переводами всё проще: суммы отражаются в истории, а в назначении платежа надо написать, что это в счёт платы за квартиру по договору такому-то.

Жизненные ситуации с покупкой квартиры за материнский капитал

Далеко не все сделки укладываются в стандартную схему. Детали могут появиться уже на этапе договорённости с продавцом. Например, опасаясь обмана, он может настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи, оформлении недвижимости в залог до полной выплаты, внесении задатка. Всё это законно, и только родителям решать, соглашаться, продолжать переговоры или же искать другое предложение.

Остальные особенности касаются формата сделки.

Покупка жилья в новостройке

Если дом уже сдан в эксплуатацию, всё проходит по обычной схеме. Но на материнский капитал разрешено покупать квартиры и в строящемся доме, а права собственности в нём невозможно оформить до момента сдачи.

В таком случае вместо договора купили-продажи везде будет фигурировать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Лучше, чтобы его заключала мама. Но покупателем может быть и её законный супруг. В будущем это даст право оформить недвижимость на всю семью. А пока договор регистрируют в Росреестре и мама пишет у нотариуса обязательство о выделении долей. Его надо будет выполнить в течение 6 месяцев после сдачи объекта.

Что делать, чтобы не ждать с покупкой 3 года

Законный способ только один — привлечение кредитных средств. Так делают, даже когда денег достаточно, просто родители хотят купить квартиру сейчас, а не через 3 года. К слову, так же можно поступить, если предложение очень хорошее, но продавец не согласен ждать 2 месяца перевода денег из Пенсионного фонда.

Чтобы не связываться с ипотекой, можно взять краткосрочный заём. Под материнский капитал его имеют право выдавать только кредитные потребительские кооперативы (КПК), зарегистрированные не менее 3 лет назад и входящие в реестр ЦБ РФ.

Заём выдадут на 2 – 6 месяцев в размере государственной субсидии. Размер переплаты зависит от региона, тарифов самой организации и включённых в предложение услуг. Обычно это от 40 до 75 тысяч, которые высчитают из материнского капитала.

Схема работает так: мама оформляет покупку квартиры, отдаёт часть денег, а на сумму материнского капитала берёт ссуду. Эти средства сразу же уходят продавцу. А потом она пишет заявление в ПФР, в котором просит перевести государственную субсидию кредитному кооперативу. Вместе с другими документами подаёт договор займа и нотариальное обязательство о выделении долей. Деньги придут в КПК через 1,5 месяца.

До момента полного расчёта квартира будет находиться в залоге у кредитора. Права собственности на всю семью оформляют только после перевода денег от ПФР и снятия залога. На этом отношения с кооперативом заканчиваются.

Можно ли купить квартиру у родственников

Закон напрямую нигде не запрещает покупать квартиру за счёт материнского капитала у родственников. Всё проходит без вопросов, если у сторон сделки разные фамилии. Тем более родственные связи никто проверять не будет.

Пенсионный фонд изначально относится с подозрением к родственным сделкам. Дело в том, что они часто использовались не для реального улучшения жилищных условий, а для обналичивания материнского капитала. На бумаге права собственности менялись, а в реальности ничего не происходило. Это прямой признак фиктивной сделки.

Сложности могут возникнуть с близкими родственниками (к ним относятся родители, родные братья и сёстры, бабушки и дедушки). Некоторые юристы считают, что у них нельзя купить недвижимость, ссылаясь на п. 3 ст. 37 ГК РФ. Статья запрещает близким родственникам совершать возмездные сделки с подопечными. Материнский капитал рассматривается здесь как имущество несовершеннолетнего, ведь дети имеют к нему непосредственное отношение. На таком основании были даже отказы в регистрации сделки. Однако их успешно оспаривали в суде. Аргумент прост: государственные деньги (а не чьё-либо имущество) используются в интересах ребёнка, его права не нарушаются, а реализуются.

Отсюда вывод: покупать квартиру можно у любых родственников, если сделка реальная, а не ради обналички. Ведь в жизни бывает, что отношения с родителями не близкие, а коммерческие. Однако стоит быть готовым отстаивать своё право.

Видео: покупка жилья у родственников

Может ли ПФР отказать в переводе денег на жильё

Вот стандартный список причин отказа:

• родителей лишили родительских прав, отменили решение об усыновлении;
• ребёнка отобрали органы опеки;
• владелец сертификата совершил умышленное преступление против ребёнка;
• не хватает нужных документов;
• были поданы недостоверные сведения;
• жильё покупается без кредита, а с момента рождения второго ребёнка ещё не прошло 3 года.

Дальше идёт уже конкретика. Важнее всего, чтобы квартира была пригодной для проживания, а жилищные условия семьи реально улучшались. Остальное уже придирки или ошибки по невнимательности. По идее в отказе никто не заинтересован, но на практике придраться могут к любой неточности. Выводы чиновники будут делать на основании ваших документов и своих запросов. Отсюда главный совет для избежания отказа: тщательно всё проверяйте, а если будут вопросы, обращайтесь за консультацией в Пенсионный фонд. Особенно это относится к договору. Текст должен быть выверен до точки, а суммы — до копейки. Если у вас нет навыков в составлении таких документов, лучше отдать его юристу хотя бы на проверку, а не нести сразу на регистрацию.

Если есть претензии со стороны ПФР или регистраторов, что квартира покупается у родственников, поясните свою ситуацию и сошлитесь на судебную практику. Хороший пример — определение Ростовского областного суда.

Без чёткого обоснования ПФР отказать не может. Ведь по сути он не владелец денег, а хранитель и контролёр соблюдения закона. Так что если неприятность уже случилась, причина будет указана в документе. А несправедливое решение можно обжаловать — самостоятельно или с помощью профессионалов.

Суд. практика по оспариванию отказов в распоряжении маткапиталом столь разнообразна и дифференцирована, что я б не стал предлагать не-юристу самостоятельно читать отказ — ничего он не поймёт… Уж лучше сразу к юристу идти. Просто, по моему скромному опыту, в письменном отказе ПФ пишет «одно», а по факту отказ из-за «других» причин, при этом в суде всплывают внутренние документы ПФ по отказу из-за «третьих» причин…))) так что крутят как хотят. Вывод один — надо анализировать ситуацию по сделке и отказу ПФ «полностью по всем документам».

Многие российские семьи уже купили квартиры с помощью материнского капитала. Процедура чёткая, отработанная, условия заранее известны. Поэтому всё получится, если соблюдать правила. Главная ставка должна быть на внимательность к документам.