Наличие имущества у ребенка в 3 года

Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Родители обязаны осуществлять уход за своими детьми до достижения совершеннолетия и предоставлять в их пользование имущество, которым владеют сами. Даже после лишения родительских прав такая обязанность не исчезает.

Государство стоит на защите имущественных интересов несовершеннолетних и контролирует исполнение ответственности в их сторону.

Право детей на владение и использование имущества родителей

Семейный кодекс регулирует все правовые вопросы, связанные с отношениями в семье, в том числе отношения собственности и владения. Опора в понимании имущественных прав в основном происходит на нормы статьи 60 СК РФ, где установлен регламент пользования и владения имуществом родителей до восемнадцатилетнего возраста. Здесь перечислены следующие имущественные права несовершеннолетних лиц:

• на финансовое содержание;
• на собственные доходы;
• на унаследованное имущество или полученное в дар;
• на предметы, приобретенные на средства ребенка;
• владение и использование имущества родителей.

В силу того, что родители являются законными представителями, они обязаны обеспечить условия жизнеобеспечения неправоспособным членам семьи за счёт собственных денежных средств. Недвижимое имущество, которым они владеют, также должно беспрепятственно использоваться несовершеннолетними, так как согласно закону, они обязаны проживать совместно с родителями.

Относительно движимого имущества и других ценностей, принадлежащих супругам, вопрос решается исходя из титула вещи и её предназначения. Например, у каждого члена семьи могут быть личные вещи, которые рассматриваются как неприкосновенные. А могут быть и такие вещи, право на которые может быть только совместным. Этот вопрос решается с согласия родителей, если оно не противоречит нормам законодательства.

Права несовершеннолетних детей

До 18 лет ребёнок имеет право пользования на недвижимое имущество родителей. Это означает, что его пребывание на жилой площади не может ущемляться: ему должно быть отведено отдельное место, где он будет проводить большую часть своего времени, в том числе с обустроенным местом для игр или для выполнения уроков, если он школьник.

Например, если супруги заняли одну комнату под совместную спальню, то вторая комната должна оформляться как детская. Такие нормы расчётов применяются органами опеки и попечительства при проверках семей, состоящих у них на контроле. Они рекомендованы к использованию и прочим гражданам. Естественно, в малогабаритных квартирах используют тот же принцип, но исходя из возможностей семьи. При этом обязательно должны выделяться:

• место под кровать;
• под прикроватную тумбочку;
• письменный стол или место для игр.

Или, если они получили имущество:

• в дар;
• в наследство.

На подаренное или унаследованное имущество прав не имеют не только дети, но и второй супруг. Это касается не только жилья, но и остального имущества.

Если семья проживает в муниципальной квартире, дети приобретают права собственности в равных с родителями долях при её приватизации. Эти нормы установлены Законом о приватизации. Их нарушение может привести к тому, что приватизация будет признана оспоримой или заведомо недействительной.

На этом основании право собственности устанавливается на всех членов семьи солидарно, с выделом равных долей, о чём говорят положения пункта 5 статьи 60 СК РФ. Принадлежащим несовершеннолетнему имуществом, в том числе долей в праве на квартиру, управляют его родители.

До достижения совершеннолетия дети могут получать имущество и выступать собственниками. Например, если им были подарены или переданы по завещанию ценные вещи или недвижимость. Родители тоже не имеют права на собственность детей и не могут распоряжаться ею произвольно, что отражается в положениях пункта 3 статьи 60 СК РФ. Но, будучи законными представителями, они обязаны управлять имуществом детей и действовать только в интересах несовершеннолетних собственников соответственно статье 37 ГК РФ.

Права совершеннолетних детей

Второй, не менее сложный вопрос – пролонгируются ли права детей на пользование имуществом родителей после восемнадцатилетия. Достижение совершеннолетия вносит коррективы в отношения между членами семьи. Взрослые правоспособные граждане автоматически утрачивают право пользования жильём родителей. То есть по своему усмотрению отец или мать, являющиеся собственниками квартиры, могут:

• разрешить пользоваться жилплощадью на прежних условиях;
• уменьшить или увеличить используемую жилплощадь;
• прекратить право пользования, выписав из квартиры.

Любое из перечисленных действий будет правомерным и законным. Исключения составляют случаи приватизации, когда каждый сособственник владеет принадлежащей ему долей совместно с остальными членами семьи, а также случаи, когда ребёнок признаётся нетрудоспособным в силу инвалидности и вынужден проживать вместе со взрослыми.

Совершеннолетний гражданин может владеть только тем, что принадлежит ему. Однако фамильные драгоценности, антиквариат, неимущественные ценности в виде рукописей, исследовательских материалов, чертежей и прочего, которые остались от дедушек и иных родственников по восходящей линии, могут затребоваться у родителей, в том числе через суд, если они не вошли в наследственную массу.

Несовершеннолетний имеет имущественные права, которые выражаются в виде обеспечения его жизнедеятельности и правом пользования жильём. В 18 лет эти права утрачиваются. Имущество, принадлежащее ребёнку, переходит в его полноправное владение. Если он участвовал в приватизации, ему переходит доля в праве на жильё или земельный участок.